Pauschale Unterhaltskosten für Liegenschaften des Privatvermögens bei vorwiegend geschäftlicher Nutzung durch Dritte

Kurzmitteilung Nr. 294, 20. März 1997

Bei Liegenschaften des Privatvermögens können die Steuerpflichtigen bekanntlich wählen, ob sie die effektiven Unterhaltskosten oder die festgelegte Pauschale geltend machen wollen. Im folgenden geht es nun um die Frage, ob bei Privatliegenschaften diese Wahlmöglichkeit immer noch besteht, wenn die Liegenschaft von Dritten vorwiegend geschäftlich genutzt wird. Eine vorwiegend geschäftliche Nutzung liegt in der Regel dann vor, wenn der Anteil der geschäftlichen Nutzung mehr als die Hälfte des gesamten Liegenschaftsertrags beträgt. Der gesamte Liegenschaftsertrag besteht dabei aus der Summe aller Mieterträge und Mietwerte (zum Marktwert).

Bei der direkten Bundessteuer stellt Art. 4 der Bundesratsverordnung über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens klar, dass der Pauschalabzug für Liegenschaften, die von Dritten vorwiegend geschäftlich genutzt werden, nicht in Frage kommt, d.h. nur die effektiven Kosten können abgezogen werden.

Ganz anders sieht die Situation hingegen bei der Staats- und Gemeindesteuer aus:

Sofern eine Liegenschaft zum Privatvermögen gehört, besteht bis auf weiteres immer die Wahlmöglichkeit zwischen den effektiven Kosten oder der Pauschale, ganz unbekümmert darum, ob nun eine vorwiegend geschäftliche Nutzung durch Dritte vorliegt oder nicht. Eine Einschränkung wie bei der direkten Bundessteuer besteht nicht, sondern müsste erst noch durch Gesetzgebung geschaffen werden. Die aktuelle Wegleitung zur Steuererklärung (Ziff. 7.4/7.5) macht diesen Umstand nicht genug deutlich, da keine Differenzierung zwischen direkter Bundessteuer und Staatssteuer vorgenommen wurde.

Der Steuerverwalter: Salzgeber