Behandlung des Unternutzungsabzugs beim Eigenmietwert

Grundlage
Im Steuergesetz ist in § 27 ^ter Absatz 9 festgelegt, dass bei der behördlichen Festlegung des Eigenmietwertes einer erheblichen raummässigen Unternutzung des selbst genutzten Wohneigentums auf Antrag Rechnung zu tragen ist. Die konkrete Regelung dieses Abzuges wird durch den Regierungsrat näher geregelt. Der Unternutzungsabzug ist deshalb in § 2 der Verordnung zum Steuergesetz konkretisiert worden. Im Sinne einer Zusammenfassung gelten dabei folgende Regelungen:

Begriff
Ein Unternutzungsabzug kann nur für die am Wohnsitz dauernd selbst bewohnte Liegenschaft gewährt werden, nicht jedoch für Zweitliegenschaften und Ferienhäuser oder -wohnungen. Eine Liegenschaft wird nur dann untergenutzt, wenn ein oder mehrere Zimmer während des ganzen Jahres weder als Schlaf-, Wohn-, Arbeits-, Bastel- oder Gästezimmer noch auf andere Weise genutzt werden. Mit dem Unternutzungsabzug wird dabei einer räumlichen, nicht jedoch einer zeitlichen Unternutzung Rechnung getragen.

Berechtigung
Ein Unternutzungsabzug kann nur denjenigen Personen gewährt werden, die ungewollt über eine zu grosse Liegenschaft mit zuviel Wohnraum verfügen. Das kann beispielsweise bei Personen der Fall sein, bei denen die Kinder ausgezogen sind oder der Lebenspartner verstorben ist. Als allgemeine Faustregel gilt dabei, dass eine erhebliche Unternutzung erst dann entstehen kann, wenn eine alleinstehende Person über mehr als 4 Zimmer oder ein Ehepaar ohne im gleichen Haushalt lebende Kinder über mehr als 5 Zimmer verfügt.
Wer hingegen aus Gründen des gesteigerten Komforts von Anfang an eine Liegenschaft mit einer Vielzahl von Zimmern erwirbt und diese allein oder mit seinem Partner bewohnt, kann den Unternutzungsabzug nicht beanspruchen.
Sinn und Zweck des Unternutzungsabzugs ist es, Härten zu vermeiden, die sich aus der Besteuerung des Eigenmietwertes für nicht mehr genutzten Wohnraum ergeben. Auch wenn der Eigenmietwert durch den Abzug von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten neutralisiert wird, kann der Unternutzungsabzug beansprucht werden. Die frühere Praxis bzw. Regelung in der Verordnung, wonach nur bei einem positiven Saldo der Liegenschaftsrechnung überhaupt ein Unternutzungsabzug in Frage kommt, wurde vom Kantonsgericht mit Entscheid vom 18. Juli 2007 aufgehoben (publ. in BStPra, Band XVIII, S. 604 ff.).

Berechnung
Für die Berechnung des Unternutzungsabzugs ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass die Nebenräume (Küche, Bad, WC, Keller, Estrich etc.) nicht als Zimmer gelten und dass in aller Regel die kleineren Zimmer nicht mehr genutzt werden. Der Unternutzungsabzug wird nach der folgenden Formel berechnet:

Gewinnungskosten
Der Unternutzungsabzug führt nicht zu einer Kürzung der abziehbaren Schuldzinsen (Hypothekarzinsen) und effektiven Liegenschaftsunterhaltskosten. Für die Berechnung der Pauschale für die Unterhaltskosten wird jedoch vom reduzierten Eigenmietwert ausgegangen.

Beweislast
Die Unternutzung einer Liegenschaft stellt eine steuermindernde Tatsache dar, die von der steuerpflichtigen Person zu beweisen ist. Wird der Veranlagungsbehörde die Überprüfung der tatsächlichen Unternutzung verunmöglicht, kann der Unternutzungsabzug nicht gewährt werden.

Geltung
Diese Regelung gilt ab Steuerperiode 2004 für die Staats- und Gemeindesteuer. Im Sinne einer harmonisierten Veranlagungspraxis wird sie auch für die direkte Bundessteuer übernommen.

Steuerverwaltung Kanton Basel-Landschaft
Peter B. Nefzger, Vorsteher