ber93-308-lex_3

(93/308; Raumplanungs- und Baugesetz)

A. Grundsätze der Baulandumlegung

§ 56 Zweck

¹ Mit der Baulandumlegung wird die bestehende Parzellenordnung auf die Nutzungsplanung abgestimmt.

² Grundstücke sind in der Weise neu zu bilden, dass sie sich in Lage, Form und Grösse für eine recht- und zweckmässige bauliche Nutzung eignen.

³ Die Baulandumlegung dient insbesondere:

a. zur Realisierung der rechtskräftigen Nutzungsplanung;

b. als Begleitmassnahme zur Nutzungsplanung, etwa bei der Nutzungskonzentration im Teilzonen- oder Quartierplanverfahren;

c. zur Erschliessung von Land für Wohn-, Gewerbe- und Industriebauten;

d. zur Erneuerung von bereits bestehenden Quartieren;

e. zur Ausscheidung von Land für Werke und Anlagen, die zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben erstellt werden sollen.

§ 57 Umlegungsgebiet

Das Umlegungsgebiet umfasst Grundstücke in der Bauzone. Es können auch anstossende Grundstücke ausserhalb der Bauzone zur Arrondierung und Entflechtung einbezogen werden.

§ 58 Information

Der Gemeinderat informiert die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer frühzeitig über Ziel und Ablauf der Baulandumlegung.

B. Einleitung des Umlegungsverfahrens und Festlegung des Perimeters

§ 59 Einleitungsbeschluss

¹ Der Gemeinderat leitet das Umlegungsverfahren unverzüglich ein, wenn:

a. eine oder mehrere Grundeigentümerinnen bzw. ein oder mehrere Grundeigentümer oder

b. der Regierungsrat es beantragen, oder

c. er es selbst als zweckmässig erachtet.

² Der Beschluss, eine Baulandumlegung einzuleiten, kann nur zusammen mit dem Umlegungsperimeter angefochten werden.

§ 60 Umlegungsperimeter

¹ Nachdem der Gemeinderat die in Frage kommenden Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer angehört hat, bestimmt er innerhalb von drei Monaten seit dem Einleitungsbeschluss den Umlegungsperimeter und gibt ihn der zuständigen kantonalen Behörde zur Vorprüfung.

² Der Umlegungsperimeter ist während dreissig Tagen öffentlich aufzulegen. Die Auflage wird im Amtsblatt und auf andere geeignete Weise bekannt gemacht. Die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer werden mit eingeschriebenem Brief auf die Auflage hingewiesen.

³ Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, deren Grundstücke innerhalb des Umlegungsperimeters oder daran angrenzend liegen, können innerhalb der Auflagefrist beim Regierungsrat schriftlich und begründet Beschwerde erheben. Sobald über die Beschwerde rechtskräftig entschieden ist, gilt die Baulandumlegung als beschlossen.

⁴ Bleibt der Umlegungsperimeter unangefochten, erklärt der Gemeinderat die Baulandumlegung als beschlossen.

§ 61 Teilnahmepflicht und Anmerkung im Grundbuch

¹ Durch den Beschluss der Baulandumlegung werden die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, deren Grundstücke innerhalb des Umlegungsperimeters liegen, zur Teilnahme an der Umlegung verpflichtet.

² Der Einbezug der Grundstücke in den Umlegungsperimeter wird im Grundbuch angemerkt.

§ 62 Baulandumlegungsgenossenschaft

¹ Mit dem Beschluss der Baulandumlegung bilden die daran beteiligten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer eine Baulandumlegungsgenossenschaft mit eigener Rechtspersönlichkeit.

² Die Baulandumlegungsgenossenschaft konstituiert sich selbst.

³ Die Versammlung der Genossenschafterinnen und Genossenschafter wählt eine Vollzugskommission als ausführendes Organ sowie eine Schätzungskommission, die alle Bewertungsentscheide trifft.

⁴ Den beiden Kommissionen dürfen nicht die gleichen Mitglieder angehören. Die an der Baulandumlegung beteiligten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer dürfen nicht in die Schätzungskommission gewählt werden.

§ 63 Massnahmen zur Sicherung der Baulandumlegung

¹ Nach Einleitung des Baulandumlegungsverfahrens kann der Gemeinderat über das Umlegungsgebiet eine Planungszone beschliessen oder Bausperren beantragen.

² Ist der Umlegungsperimeter rechtskräftig, dürfen an den Grundstücken des Umlegungsgebietes ohne Zustimmung der Vollzugskommission und der zuständigen kantonalen Behörde weder tatsächliche noch rechtliche Änderungen vorgenommen werden, welche die Baulandumlegung erschweren könnten (Umlegungsbann).

C. Durchführung der Baulandumlegung

§ 64 Neuzuteilung

¹ Neu zugeteilt werden die eingebrachten Flächen nach Abzug der benötigten Flächen für den Gemeinbedarf wie Verkehrsanlagen, Spielplätze, Freizeitanlagen und weitere, den gemeinsamen Bedürfnissen des Umlegungsgebietes dienenden Anlagen (Verteilungsfläche).

² Wer an der Baulandumlegung beteiligt ist, erhält aus der Verteilungsfläche seinen Anspruch, der nach Lage und Wert dem eingebrachten Land annähernd entspricht (Realersatzprinzip).

³ Der Abzug an benötigten Flächen für den Gemeinbedarf erfolgt im Verhältnis der eingebrachten Fläche oder des eingebrachten Wertes.

⁴ Massgebend für die Neuzuteilung sind:

a. ein rechtskräftiger Strassennetzplan;

b. eine rechtskräftige Nutzungsplanung;

c. die rechtsgültigen Daten der amtlichen Vermessung;

d. die Eintragung im Grundbuch;

e. die wertbestimmenden Faktoren wie Baugrund, Vorzugslage oder besondere Investitionen.

§ 65 Wertausgleich

¹ Durch Boden nicht ausgleichbare Mehr- oder Minderwerte sind in Geld auszugleichen.

² Dinglich Berechtigten, welchen aus der Baulandumlegung ein besonderer Nutzen erwächst, kann ein angemessener Vorteilsausgleich auferlegt werden. Erwächst ihnen ein besonderer Nachteil, werden sie entschädigt.

³ Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, deren Anteil an der Verteilungsfläche nicht ausreicht, um ein Grundstück zu bilden, welches sich zur zonen- oder quartierplanmässigen Überbauung eignet, haben keinen Anspruch auf Neuzuteilung von Land. Sie erhalten stattdessen volle Entschädigung in Geld.

§ 66 Flächen für den Gemeinbedarf

¹ Land für Verkehrsanlagen, die der Erschliessung der einzelnen Grundstücke im Umlegungsgebiet dienen, ist entweder dem Gemeinwesen entschädigungslos abzutreten oder unentgeltlich als Anmerkungsgrundstücke auszuscheiden.

² Zu den Verkehrsanlagen zählen insbesondere die Strassen sowie die gemäss Strassengesetz dazugehörenden Anlagen.

³ Weitergehende Abtretungen für Flächen des Gemeinbedarfs hat das Gemeinwesen voll zu entschädigen.

§ 67 Massgebender Wert

¹ Für die Bewertung der an der Baulandumlegung beteiligten Grundstücke ist der Verkehrswert massgebend.

² Massgebender Zeitpunkt für die Bestimmung des Verkehrswertes ist die Auflage des Neuzuteilungsplanes.

§ 68 Bereinigung der Rechte und Lasten

¹ Dienstbarkeiten, Grundlasten, Vor- und Anmerkungen können aufgehoben, geändert oder auf neue Grundstücke verlegt werden. Für die Ordnung der Grundpfandverhältnisse finden die vom Schweizerischen Zivilgesetzbuchs für die Güterzusammenlegung aufgestellten Bestimmungen Anwendung (Artikel 802 ff. ZGB).

² Die Bereinigung der Rechte und Lasten ist Bestandteil der Neuzuteilung.

§ 69 Nutzungsplanung

Voraussetzung für die Auflage des Neuzuteilungsplanes ist eine rechtskräftige Nutzungsplanung, welche den Anforderungen des Bundesgesetzes über die Raumplanung sowie dieses Gesetzes entspricht.

§ 70 Erstellung und Auflage des Neuzuteilungsplans

¹ Ist der Umlegungsperimeter rechtskräftig, erstellt die Vollzugskommission aufgrund der vorstehenden Vorschriften unter Einbezug der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer einen Neuzuteilungsplan.

² Nach Vorprüfung durch den Kanton und die Gemeinde ist der Neuzuteilungsplan mit den bereinigten Rechten und Lasten während dreissig Tagen öffentlich aufzulegen. Die Auflage wird im Amtsblatt und auf andere geeignete Weise bekannt gemacht. Die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer werden mit eingeschriebenem Brief auf die Auflage hingewiesen.

³ Mit der Auflage des Neuzuteilungsplanes werden ebenfalls die Entscheide der Schätzungskommission aufgelegt, welche für die Neuzuteilung massgebend sind.

⁴ Dinglich Berechtigte, welche von der Baulandumlegung unmittelbar betroffen sind, können innert der Auflagefrist bei der Vollzugskommission schriftlich und begründet Einsprache erheben. Die eingegangenen Einsprachen erledigt die Vollzugskommission soweit als möglich auf dem Wege der Verständigung. Über unerledigte Einsprachen entscheidet der Regierungsrat.

§ 71 Genehmigung und Eintrag im Grundbuch

¹ Der Neuzuteilungsplan mit den bereinigten Rechten und Lasten bedarf zu seiner Gültigkeit der Genehmigung durch den Regierungsrat.

² Auf Antrag der Vollzugskommission kann der Regierungsrat eine Teilgenehmigung aussprechen, wenn die betreffenden Grundstücke in einem Gebiet liegen, welches durch hängige Einsprachen nicht berührt wird.

³ Der genehmigte Neuzuteilungsplan bildet den Rechtsgrundausweis für die Eintragung des neuen Besitzstandes in das Grundbuch.

§ 72 Ausgleichszahlungen und Umlegungskosten (Kostenverteiler)

¹ Nach Genehmigung der Neuzuteilung legt die Schätzungskommission den Kostenverteiler unter Anzeige an die Betroffenen während dreissig Tagen auf.

² Der Kostenverteiler enthält eine Aufstellung der für den Wertausgleich vorgesehenen Ausgleichszahlungen (Mehr- und Minderwerte, Vorteilsausgleich und Entschädigungen) sowie über die Verteilung der Umlegungskosten.

³ Die Kosten für die Baulandumlegung tragen die beteiligten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer nach Massgabe der erhaltenen Vorteile. Das Gemeinwesen hat sich darüber hinaus an den Umlegungskosten zu beteiligen, wenn die Umlegung einem überwiegenden öffentlichen Interesse dient.

⁴ Für die Umlegungskosten und für die Ausgleichszahlungen besteht ohne Eintrag im Grundbuch zugunsten der Baulandumlegungsgenossenschaft ein gesetzliches Grundpfandrecht, das allen anderen Pfandrechten vorangeht. Dieses Pfandrecht kann von der Genossenschaft an einen anderen Gläubiger abgetreten werden.

⁵ Die Betroffenen können innert der Auflagefrist bei der Schätzungskommission schriftlich und begründet Einsprache erheben. Die eingegangenen Einsprachen erledigt die Schätzungskommission soweit als möglich auf dem Wege der Verständigung. Über unerledigte Einsprachen entscheidet das Enteignungsgericht.

D. Vereinfachtes Verfahren

§ 73 Grenzregulierung

¹ Wird die zweckmässige Überbauung nur eines Grundstücks oder nur einer Gruppe von Grundstücken infolge ungünstigen Grenzverlaufs erschwert oder verunmöglicht, so kann zur Grenzverbesserung eine Baulandumlegung im vereinfachten Verfahren (Grenzregulierung) gemäss dem Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz des Bundes ⁽³⁾ durchgeführt werden.

² Die interessierte Grundeigentümerin bzw. der interessierte Grundeigentümer kann beim Gemeinderat die Mitwirkung der Eigentümerinnen bzw. der Eigentümer der anstossenden Grundstücke verlangen.

³ Der Gemeinderat beschliesst nach Anhörung der betroffenen dinglich Berechtigten ohne Auflageverfahren über die Einleitung einer Grenzregulierung, über den neuen Grenzverlauf und über allfällige Ausgleichszahlungen. Dieser Beschluss kann beim Regierungsrat angefochten werden.

E. Baulandumlegung nach privatrechtlicher Vereinbarung

§ 74 Anforderungen und Verfahren

¹ Baulandumlegungen können auch durch privatrechtliche Vereinbarung eingeleitet und durchgeführt werden.

² Die beteiligten Grundeigentümerinnen bzw. Grundeigentümer teilen den Umlegungsperimeter dem Gemeinderat und der zuständigen kantonalen Behörde mit. Diese geben ihnen die im öffentlichen Interesse einzuhaltenden Randbedigungen bekannt.

³ Privatrechtlich vereinbarte Baulandumlegungen bedürfen einer Bewilligung im Sinne der Bestimmungen über die Grenzmutationen.

⁴ Der Regierungsrat legt in der Verordnung diejenigen Bestimmungen des öffentlichrechtlichen Verfahrens fest, welche bei der Durchführung der Baulandumlegung nach privatrechtlicher Vereinbarung einzuhalten sind.

⁵ Die Neuzuteilung wird im Grundbuch eingetragen, wenn die dinglich Berechtigten den Neuzuteilungsplan unterzeichnet haben und dieser öffentlich beurkundet ist.

F. Grenzmutationen

§ 75 Begriff und Voraussetzungen

¹ Mit der Grenzmutation werden:

a. die Grenzen zwischen Grundstücken durch Vereinbarung neu festgelegt,

b. Grundstücke einer Grundeigentümerin oder eines Grundeigentümers vereinigt oder

c. ein Grundstück einer Grundeigentümerin oder eines Grundeigentümers in mehrere Grundstücke aufgeteilt.

² Durch Grenzmutationen darf kein Zustand herbeigeführt werden, welcher der Nutzungsplanung und den Bauvorschriften widerspricht.

³ Der Regierungsrat regelt in der Verordnung, in welchen Fällen Grenzmutationen der Bewilligung einer kantonalen Behörde bedürfen.

⁴ Auflagen, die mit der Mutationsbewilligung verbunden werden, sind auf Anmeldung der Bewilligungsbehörde hin im Grundbuch anzumerken.





Fussnoten:


3. SR 843, Art. 7-11 WEG