ber93-308-lex_5

(93/308; Raumplanungs- und Baugesetz)

A. Baureife der Grundstücke

§ 85 Baureife

¹ Bauten und Anlagen dürfen nur auf baureifen Grundstücken erstellt werden.

² Baureif ist ein Grundstück, wenn es nach Lage, Form und Beschaffenheit für die Überbauung geeignet und erschlossen ist.

³ Ein Grundstück ist erschlossen, wenn:

a. die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- und Abwasserleitungen vorhanden sind bzw. so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist oder

b. die Erschliessungsanlagen gleichzeitig mit dem Neubau erstellt werden.

§ 86 gestrichen$

§ 87 gestrichen$

§ 88 Vorfinanzierung der Erschliessung

¹ Die Grundeigentümer und Grundeigentümerinnen können die Kosten für die Projektierung und Erstellung von Erschliessungsanlagen vorfinanzieren, wenn:

a. der kommunalen Erschliessungsplanung entsprechende Projekte vorliegen, die von der Gemeinde oder, sofern Gemeindereglemente dies vorsehen, vom Gemeinderat genehmigt worden sind;

b. ein von der Gemeinde genehmigter öffentlichrechtlicher Vertrag über die Finanzierung vorliegt;

c. die Kredite für die Rückfinanzierung bewilligt sind.

² Auf die Kredite für die Rückfinanzierung kann verzichtet werden, wenn:

a. die Grundeigentümerinnen bzw. Grundeigentümer von Anfang an auf die Rückerstattung verzichten oder

b. im Vertrag festgelegt wird, dass eine Rückerstattung erst erfolgt, falls die Gemeinde die Kredite später bewilligt.

§ $ Selbsterschliessung (neu$)

Die Grundeigentümerinnen bzw. Grundeigentümer können die Erschliessungsanlagen selber projektieren und erstellen, wenn:

a. der kommunalen Erschliessungsplanung entsprechende Projekte vorliegen, die von der Gemeinde oder, sofern Gemeindereglemente dies vorsehen, vom Gemeinderat genehmigt worden sind;

b. die in den Erschliessungsreglementen enthaltenen Vorgaben erfüllt sind;

c. ein von der Gemeinde genehmigter öffentlichrechtlicher Vertrag über die weiteren Modalitäten wie Zeitpunkt und Übernahme von Rechten und Pflichten durch das Gemeinwesen, Anschlussmöglichkeiten und Mitfinanzierung der Nachbarn, Enteignungsfragen u.a. vorliegt.

B. Nutzung der Grundstücke

§ 89 Art und Mass der Nutzung

Die Zonenvorschriften bestimmen Art und Mass der Nutzung.

§ 90 Immissionsschutz

¹ Neue Betriebe und Anlagen dürfen nur bewilligt werden und bestehende ihren Zweck ändern, wenn es die Zonenvorschriften zulassen.

² Bestehende Betriebe und Anlagen, die durch Veränderungen dem Sinn und Zweck der Zonenvorschriften nicht mehr entsprechen, können geschlossen werden, sofern Immissionen wie Lärm, Rauch, Erschütterungen und Geruch nicht durch weniger einschneidende Massnahmen auf das zonenkonforme Immissionsmass reduziert werden können.

§ 91 Nutzungsübertragung

¹ Die Gemeinden können in den Zonenvorschriften die Übertragung nicht beanspruchter baulicher Nutzung auf benachbarte Grundstücke vorsehen.

² Die Übertragung erfolgt durch die Bestellung von Dienstbarkeiten, die nur mit Zustimmung der Baubewilligungsbehörde gelöscht werden können.

³ Gemeinden, welche die Nutzungsübertragung gestatten, haben einen nach Grundstücken geführten Ausnützungskataster anzulegen, der Auskunft über die grundstückseigene und die erworbene bzw. übertragene Ausnützung gibt.

§ 92 Nutzungsumlagerung

¹ Sofern eine Bebauungs- und Nutzungsziffer vorgesehen ist, können die Gemeinden eine Nutzungsumlagerung gestatten, wobei von der Bebauungsziffer abgewichen werden kann.

² Die Gemeinden regeln in den Zonenvorschriften die Voraussetzungen für die Nutzungsumlagerung.

C. Abstände und Baulinien

I. Abstandsvorschriften zwischen Nachbargrundstücken

§ 93 Grenzabstände

¹ Der Grenzabstand ist die kürzeste Entfernung zwischen Fassadenaussenfläche und Grundstücksgrenze.

² Fassaden mit oder ohne Öffnung müssen entsprechend ihrer Länge und Geschosszahl folgende Grenzabstände gegenüber Nachbargrundstücken einhalten:

³ Für weitergehende Längen- und Geschosszahlen von Gebäuden wird der Grenzabstand von der Baubewilligungsbehörde unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse festgelegt.

⁴ Der Regierungsrat regelt in der Verordnung die Einzelheiten über die Berechnung der Grenzabstände und bestimmt den Abstand unterirdischer Bauten.

§ 94 Gebäudeabstand

¹ Der Gebäudeabstand ist gleich der Summe der beiden vorgeschriebenen Grenzabstände.

² Bei Bauten auf demselben Grundstück ist er in gleicher Weise einzuhalten, wie wenn eine Grenze zwischen ihnen läge, sofern es sich nicht um eingeschossige, unbewohnbare Nebenbauten wie Garagen, Schöpfe und Kleinbauten handelt.

§ 95 Stützmauern und Einfriedigungen

¹ Stützmauern und Einfriedigungen, welche die Höhe von 1,2 m nicht übersteigen, dürfen an die Grenze oder mit schriftlicher Zustimmung der Nachbarschaft halbscheidig auf die Grenze gestellt werden.

² Ohne schriftliche Zustimmung der Nachbarschaft müssen höhere Stützmauern und Einfriedigungen um das doppelte Mass ihrer Überhöhung von der Grenze zurückgestellt werden.

³ Für Stützmauern und Einfriedigungen, die keinen Durchblick gewähren und die Höhe von 2,5 m überschreiten, gelten die Abstandsvorschriften zwischen Nachbargundstücken.

⁴ Die Höhe der Stützmauern und Einfriedigungen wird vom tiefer liegenden Terrain gemessen.

⁵ Für Grünhecken gelten die Vorschriften des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch.

§ 96 Abgrabungen und Aufschüttungen

¹ Abgrabungen und Aufschüttungen, die nicht durch eine Stützmauer gesichert sind, dürfen das Nachbargrundstück nicht unzumutbar beeinträchtigen und müssen einen Abstand von 0,6 m zur Grenze einhalten. Mit schriftlicher Zustimmung der Nachbarschaft kann von dieser Abstandsvorschrift abgewichen werden.

² Stützmauern, steile Böschungen und sonstige bauliche Anlagen, bei denen eine Absturzgefahr besteht, sind mit den notwendigen Abschrankungen zu versehen. Diese unterliegen nicht den Abstandsvorschriften.

§ 97 Näher- und Grenzbaurecht

¹ Von den Grenzabständen kann abgewichen werden, sofern Vereinbarungen über Näher- oder Grenzbaurechte beigebracht werden.

² Bei der Bestellung eines Näherbaurechtes darf vom gesetzlichen Gebäudeabstand nicht abgewichen werden.

³ Diese Vereinbarungen bedürfen zur Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung und der Eintragung als Dienstbarkeit in das Grundbuch. Diese Dienstbarkeiten dürfen nur mit Zustimmung der Baubewilligungsbehörde gelöscht werden.

⁴ Der Regierungsrat legt in der Verordnung fest, in welchen Fällen von der Bestellung von Näher- und Grenzbaurechten abgesehen werden kann.

⁵ Von der Bestellung eines Grenzbaurechtes kann abgesehen werden, wenn:

a. die Gemeinden im Rahmen ihrer Nutzungsplanung vorsehen, dass seitlich an die Grenze gebaut werden muss. In diesem Falle bestimmt das gemäss Nutzungsplanung zulässige Gebäudeprofil den Umfang des Grenzbaurechtes (geschlossene Bauweise);

b. Reihenhäuser oder Bauten gemäss Quartierplan oder Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan erstellt werden;

c. bereits an der Grenze ein Gebäude steht (gesetzliches Grenzbaurecht).

⁶ In allen anderen Fällen bestimmt sich der Umfang des Grenzbaurechtes nach der der Bestellung des Grenzbaurechtes zugrundeliegenden Vereinbarung.

III. Vorschriften über Abstände zu Verkehrswegen, Wäldern, Gewässern und Friedhöfen

§ 98 Abstand der Bauten von Verkehrswegen, Wäldern, Gewässern und Friedhöfen

Wo die Baulinien nichts anderes vorsehen, gelten folgende Minimalabstände für Bauten:

a. an Kantonsstrassen:

fünf Meter von der Strassenlinie, jedoch mindestens zehn Meter von der Strassenachse;

b. an Gemeindestrassen und Privatstrassen, die dem allgemeinen Verkehr gewidmet sind und später von der Gemeinde übernommen werden sollen:

vier Meter von der Strassenlinie, jedoch mindestens sieben Meter von der Strassenachse;

c. an Schienenwegen:

zehn Meter von der äussersten Geleiseachse; ausgenommen sind Bauten, die mit dem Bahnbetrieb zusammenhängen oder die durch die Schiene erschlossen werden;

d. an öffentlichen Gewässern:

der ordentliche Grenzabstand, jedoch mindestens sechs Meter. Wo keine Parzellengrenze besteht, wird der Abstand von der Oberkante der Uferböschung aus gemessen; ausgenommen sind Bauten im Bereich von Hafenanlagen. Der Regierungsrat regelt in der Verordnung den Abstand von eingedolten öffentlichen Gewässern;

e. an Waldrändern:

zwanzig Meter;

f. an Fusswegen und Privatstrassen, die von der Gemeinde nicht übernommen werden:

die gegenüber Nachbargrundstücken einzuhaltenden Grenzabstände;

g. an Friedhöfen:

zwanzig Meter.

IV. Bau- und Strassenlinien

§ 99 Baulinien

¹ Baulinien bilden die Grenze, über die hinaus nicht gebaut werden darf.

² Baulinien gehen den Vorschriften über den Abstand der Bauten von Verkehrswegen, Wäldern, Gewässern und Friedhöfen vor.

§ 100 Baulinienarten

¹ Baulinien legen den Mindestabstand einer Baute fest:

a. von bestehenden und geplanten Strassen, Wegen, Plätzen und Parkierungsflächen;

b. entlang von Schienenwegen;

c. entlang von Leitungen von regionaler Bedeutung;

d. entlang von Gewässern;

e. entlang von Waldrändern;

f. entlang von Schutzzonen;

g. entlang von Friedhöfen.

² Gestaltungsbaulinien legen die Flucht eines Gebäudes verbindlich fest. Den Gestaltungsbaulinien gleichgestellt sind die im Rahmen der Zonenplanung ausgeschiedenen Gebäudegrundrisse oder Baufelder.

³ Weitere Baulinien können gelegt werden für:

a. unterirdische Bauten und Bauteile;

b. einzelne Stockwerke;

c. Bauten und Anlagen, die dem Lärmschutz dienen.

⁴ Provisorische Baulinien können durch bestehende Bauten gezogen werden mit der Wirkung, dass im Falle der vollständigen Zerstörung nicht mehr vor diese Linie gebaut werden darf.

⁵ Werden Baulinien entlang von Waldrändern festgelegt, ist auf die örtlichen Waldverhältnisse Rücksicht zu nehmen und es ist ein Mindestabstand von zehn Metern zur Waldgrenze einzuhalten.

§ 101 Strassenlinien

Strassenlinien begrenzen das Gebiet der bestehenden oder projektierten öffentlichen Strassen, Wege, Plätze und Parkierungsflächen.

§ 102 Stützmauern, Einfriedigungen, Abgrabungen und Aufschüttungen im Bereich von Verkehrsflächen

¹ Stützmauern, Einfriedigungen, Abgrabungen und Aufschüttungen entlang von Verkehrsflächen unterliegen den Abstandsvorschriften zwischen Nachbargrundstücken.

² Massgebend ist die Strassenlinie oder, wo keine festgelegt ist, die Grundstücksgrenze.

³ Wo Strassenlinien festgelegt sind, dürfen Stützmauern, Einfriedigungen, Abgrabungen und Aufschüttungen nicht vor dieser Linie errichtet werden.

⁴ Stützmauern, Einfriedigungen, Abgrabungen und Aufschüttungen für den öffentlichen Strassen- und Wasserbau unterliegen nicht den Abstandsvorschriften dieses Gesetzes. Dies gilt auch für Stützmauern, Aufschüttungen und Anlagen Privater, die nachweisbar dem Lärmschutz (Lärmschutzwände) dienen. Der Regierungsrat regelt in der Verordnung die Voraussetzungen, die in diesem Falle lärmschutzmässig erfüllt sein müssen.

§ 103 Verordnung

Der Regierungsrat regelt in der Verordnung:

a. das Verhältnis sich konkurrenzierender Abstände und Baulinien untereinander;

b. wie und unter welchen Voraussetzungen das Gebiet zwischen Bau- und Strassenlinien genutzt werden darf;

c. ob und wieweit Bauteile und befestigte Gegenstände über die gesetzlichen Bauabstände gemäss den Vorschriften über den Abstand der Bauten von Verkehrswegen, Wäldern, Gewässern und Friedhöfen oder über die Baulinien hinausragen dürfen;

d. wie und unter welchen Voraussetzungen das Gebiet zwischen den Strassenlinien genutzt werden darf.

D. Anforderungen an Bauten und Anlagen

§ 104 Sicherheit, Schutz der Gesundheit und Umweltschutz

¹ Alle Bauten und Anlagen müssen entsprechend ihrem Zweck die notwendige Standfestigkeit aufweisen und den Anforderungen der Hygiene, der Sicherheit, des Umweltschutzes, des Gewässerschutzes, der Energienutzung sowie den arbeits-, feuer- und gewerbepolizeilichen Vorschriften genügen. Insbesondere sind:

a. Wohn- und Arbeitsräume durch geeignete Massnahmen gegen Feuchtigkeit, Temperatureinflüsse, Wärmeverluste und Lärm zu dämmen sowie ausreichend zu belichten und zu belüften;

b. Baumaterialien, die zu schädlichen oder lästigen Einwirkungen führen können, nicht zu verwenden.

² Ausfahrten und Ausgänge auf Strassen und Plätze dürfen nicht zu einer Behinderung und Gefährdung der Verkehrsteilnehmer führen. Garagen mit direkter Ausfahrt müssen mindestens einen Abstand von fünf Metern zur Strassenlinie einhalten.

³ Die Baubewilligungsbehörde kann auf Kosten der Bauherrschaft Untersuchungen über die Baugrundverhältnisse verlangen, wenn die Stabilität des Baugrundes in Frage gestellt ist.

⁴ Bewilligungen für den Bau oder für wesentliche Änderungen von Grossüberbauungen oder von Läden für Güter des täglichen Bedarfs mit mehr als 500 m ² Nettoverkaufsfläche werden nur erteilt, wenn:

a. ein angemessener Platz für die Einrichtung von Sammelstellen für wiederverwertbare Abfälle und Sonderabfälle aus Haushalten und

b. eine genügende Anzahl gedeckter Veloabstellplätze vorgesehen ist.

§ 105 Bauvorgang

¹ Bei der Erstellung baulicher Anlagen sind die anerkannten Regeln der Baukunde zu beachten.

² Insbesondere sind bei Bau- und Abbrucharbeiten die dem Stand der Technik entsprechenden Massnahmen zur Verhütung von Unfällen und zur Bekämpfung von Lärm, Staub und anderen Störungen zu treffen sowie umweltschonende und abfallvermindernde Verfahren anzuwenden.

§ 106 Baupolizeivorschriften

Der Regierungsrat erlässt in der Verordnung die Baupolizeivorschriften, insbesondere über:

a. die Minimalmasse von Räumen, Gängen und Treppen, Belichtungs- und Belüftungseinrichtungen;

b. den Brandschutz;

c. die Erstellung von Baugerüsten und die Schutzmassnahmen bei der Bauausführung;

d. die Benützung öffentlichen Areals beim Bauvorgang.

§ 107 Orts- und Landschaftsbild

Alle bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen sind unter Berücksichtigung der Ziele des Natur-, Landschafts-, Denkmal- und Heimatschutzes derart zu gestalten und in die Umgebung einzugliedern, dass eine gute Gesamtwirkung erzielt und auf wertvolle Objekte Rücksicht genommen wird, insbesondere auf:

a. wertvolle Orts- und Landschaftsbilder,

b. für das Wohnumfeld wertvolle Innenhöfe,

c. für das Siedlungsbild wichtige Baumbestände.

§ 108 Reklamen

¹ Im Interesse der Verkehrssicherheit sowie des Orts- und Landschaftsbildes ist das Aufstellen, Anbringen, Versetzen oder Ändern von Reklamen bewilligungspflichtig.

² Der Regierungsrat erlässt die näheren Bestimmungen in einer Verordnung. Er kann Ausnahmen von der Bewilligungspflicht vorsehen.

³ Die Gemeinden können im Rahmen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts eigene Reklamevorschriften erlassen. Soweit die Gemeinden keine Reklamevorschriften erlassen, gelten die Bestimmungen der Verordnung.

⁴ Bewilligungsbehörde ist der Gemeinderat.

E. Ausstattung der Bauten und Anlagen

§ 109 Abstellplätze

¹ Die Erstellung, der Umbau und die Zweckänderung von Bauten und Anlagen, für die ein Abstellplatzbedarf für Motorfahrzeuge und Fahrräder besteht, dürfen nur bewilligt werden, wenn eine bestimmte Anzahl Abstellplätze ausgewiesen wird.

² Die Abstellplätze können auf dem Grundstück selbst oder in unmittelbarer Nähe liegen.

³ Die Abstellplätze auf fremdem Boden sind durch Dienstbarkeiten grundbuchlich zu sichern. Diese können nur mit Zustimmung der Baubewilligungsbehörde gelöscht werden.

⁴ Der Regierungsrat legt in der Verordnung den Normalabstellplatzbedarf fest und bestimmt, in welchen Fällen die Anzahl der Abstellplätze beschränkt werden kann.

⁵ Die Bau- und Umweltschutzdirektion legt nach Anhören der Gemeinde Reduktionsfaktoren fest, wobei insbesondere die Qualität der Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr berücksichtigt wird.

§ 110 Ersatzabgabe

¹ Können die notwendigen Abstellplätze aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht oder nur mit unverhältnismässig hohem finanziellem Aufwand erstellt werden, entrichtet die Bauherrschaft eine Ersatzabgabe an die Gemeinde.

² Die Gemeinde erlässt ein Ersatzabgabereglement.

³ Die Baubewilligungsbehörde bestimmt in der Baubewilligung den Normalbedarf, eine allfällige Reduktion sowie die entsprechende Ersatzabgabe nach Massgabe des Ersatzabgabereglementes.

⁴ Die Ersatzabgabe wird mit der Rechtskraft der Baubewilligung fällig. Ihr Ertrag ist zweckgebunden zu verwenden für die Erschliessung, den Bau, den Unterhalt sowie den Betrieb von öffentlichen Parkplätzen oder von privaten Parkplätzen, die der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen. Die Ersatzabgabe kann innert 5 Jahren zurückgefordert werden, wenn die notwendigen Abstellplätze nachträglich erstellt werden.

⁵ Die Baubewilligungsbehörde kann auf Antrag der Gemeinde die Sicherstellung der Ersatzabgabe vor der Erteilung der Baubewilligung verlangen.

§ 111 Behindertengerechte Bauweise

¹ Bauten und Anlagen mit Publikumsverkehr und öffentlichem Zugang sind so zu gestalten, dass ihre Benützung auch Behinderten und Betagten möglich ist.

² In Mehrfamilienhäusern mit mehr als sechs Wohnungen sind die Wohnungen im Erdgeschoss, bei solchen mit Erschliessung durch Lift zum Teil auch in den Obergeschossen, so zu erstellen, dass eine Anpassung an die Bedürfnisse Behinderter und Betagter möglich ist. Die Zugänge zu den Wohnungen und Nebenräumen sowie Aussenanlagen sind hindernisfrei (rollstuhlgängig) zu gestalten.

³ Für Bauten, die Arbeitsplätze enthalten, gilt Absatz 2 sinngemäss.

⁴ Bei Umbauten und bei Nutzungsänderungen kann auf eine behinderten- und betagtengerechte Bauweise verzichtet werden, wenn der Aufwand unverhältnismässig wäre.

⁵ Bei Parkplätzen von öffentlichen Gebäuden und Gebäuden mit Publikumsverkehr sind Parkfelder für Rollstuhlbenützerinnen und -benützer in der Nähe der Eingänge vorzusehen und deutlich zu kennzeichnen.